北京京城 12 月僅 9 個新盤入市 房價將止漲回落

天境傳媒 報導
兩岸時事財經兩岸市場時事產業經濟財經2016-12-20

最近一段時間,因為住建部等部門針對樓市銷售不規範行為開展了專項整頓,一些售樓處因為存在違規或虛假宣傳受到處罰,甚至有樓盤的售樓處暫時關閉。另外,建委對於上市新盤預售價格的控制,未能拿到預售證而無法確定入市時間的樓盤有增無減,這都導致了近幾個月樓市新盤供應嚴重不足。12 月份有入市意向的項目僅有9個,都是房山、通州、昌平、密雲及平谷的項目,核心城區無一新盤。

核心城區無一新盤 新盤全部為郊區低價小戶型

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12 月入市新盤僅 9 個

930 樓市新政已經成了分水嶺,在新政出台前,北京每個月的新盤供應都能維持在 30 個左右,但新政後,開發商的開盤意願大幅消退,新盤數量尤其是住宅產品的數量銳減,連續三個月新盤供應僅維持在個位數。12 月北京住宅市場僅有 9 個項目預計入市,其中包括台湖銀河灣、首創禧悅府等 4 個純新盤,以及五和万科長陽天地、北京城建·上河灣等在內的5個老項目後期。

與 930 樓市調控前,30餘個新盤的數量相比,12 月入市狀況可謂是慘淡,不僅數量上大幅減少,各區域入市項目的比例也發生很大變化。北京樓市的供應大戶朝陽區,在 12 月份無一新盤,而通州和密雲則各有三個項目,是 12 月新盤佔比最多的區域。

與此同時,在 10 月底顯示只有 13 個項目表示會在 11 月入市,但實際上,縮水更加嚴重,截止到 11 月 24 日,僅有 3 個純商品住宅項目取得預售許可。

其實,入市項目的減少,早在 10 月份就有所體現。 10 月份僅有 4 個項目取得預售證,因此,12月份雖然報有9個可能入市的新盤,但實際會有多少,並不樂觀,業內普遍認為這一趨勢將至少延續到明年一季度。

“房企推盤節奏減緩,多半是被動的表現,對很多房企來說,樓市新政後市場預期發生改變,首付比例的提高造成目標客戶大量流失,在蓄客不足的情況下,一些項目不得不被動推遲入市時間。

此外,“除了被動推遲開盤外,在主管部門對項目預售和現售價格的管制下,開發商無法以此前預計的價格取證入市,因此主動延後上市進程,將希望寄託在未來價格管制鬆動的可能性上。”

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對於房企的這種為了維持較高價格,主動延期開盤的做法,有業內人士表示,從實際情況看,此類房企實際上還是需要把控政策風險,尤其是如果報價過高,那麼未來也無法銷售。

六環外中小戶型項目占主導

12 月份入市項目可以看出,無論是純新盤台湖銀河灣、首創禧悅府、通用博園、都麗華府這 4 個純新盤,還是五和万科長陽天地、北京城建·上河灣等在內的 5 個老項目後期,全部都是郊區項目。這 9 個新盤全部位於五環外,六環以外的更是超過半數。據了解,目前北京商品住宅存量超過 8 成位於五環外,六環外佔比將近 4 成。

而在戶型上,這些新盤項目全部是以中小戶型為主,例如台湖銀河灣主打 53 平方米一居以及 82 平方米兩居,另外首創禧悅府、通用博園等項目中 90 平方米以內中小戶型占比也較大。

很顯然市場供應主力,從上半年的主打改善盤,大戶型變成瞭如今的剛需盤、小戶型。造成這種風格轉換的主要原因就是北京樓市新政中關於二套房貸的界定,大量的改善型樓盤由於價格的飛漲,已經被列入非普通住宅行列,對很多潛在購房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區剛需盤則往往沒有這樣的顧慮,小戶型低總價,仍會被列為普通住宅,首付壓力就會小很多,即便在觀望氛圍濃厚的市場下,也能脫穎而出。

不過,在持續性收緊調控的背景之下,隨著置業需求的整體減弱,庫存壓力將會持續上升,特別是郊區住宅,也將面臨著一定的市場風險。

在北京調控新政中,明確提出要加大土地市場供應。結合此前土地供應的區域特徵來看,新增土地供應將以五環外甚至是六環外的郊區為主,再加上“90/70”政策,使得未來郊區為主戰場的樓市供應中,中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外,加大供應的政策性住房也與部分郊區項目的產品有所重疊。

正因為如此,新盤項目在價格製定上仍舊十分謹慎,在 12 月預計入市的 9 個新盤項目中,沒有一個給出了預計報價,所有項目均表示價格待定。可以預見,在明年的樓市供應中,剛需與小戶型產品將再次成為樓市供應主力,彼此間的競爭壓力也將加大,一些剛需盤集中的區域甚至可能會再次出現價格戰。

均價8萬+新房成交大幅下滑

此消彼長,由於剛需小戶型產品的增加,大戶型尤其是豪宅大戶型的成交明顯下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計,截至 11 月 22 日,北京市完成網籤的新建商品住宅(不含保障房)交易中,成交均價在 8 萬元/平方米以上的有 136 套,成交量繼 10 月份出現腰斬之後,11 月份交易量環比 10 月同期下跌 6.8 %。

而在此前,今年 1-9 月,北京均價8萬+的商品住宅交易量是穩步上升的,自從3月以後從未低於過 100 套。

成交最多的是 9 月,高達 474 套,但隨著 930 新政的出台,8 萬+商品住宅交易量迅速下滑,10 月僅成交 216 套,環比 9 月下降了 54.4 %。

近兩年來,隨著豪宅銷售的解禁和地價的升高,北京新房市場豪宅化、高端化趨勢加劇,高端住宅價格居高不下,交易量不斷增多,北京房價也在一定程度上被結構性拉升。

930新政後,北京住房商業貸款不僅“認房又認貸”,而且非普通住房,尤其是購買二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由於大多均價高且戶型較大,很多都被歸類為非普通住宅,所以其銷售受到了巨大影響,10 月均價 8 萬+以上的商品住宅銷售量在 9 月的基礎上腰斬,而 11 月迄今的銷售量較有國慶長假影響的 10 月,仍有明顯回落。

這樣的趨勢將至少延續到明年一季度,高端盤因為二套房貸款的重新界定,已經損失了大量的積累客戶,很多項目都需要重新蓄客和製定計劃,不少本來預計年內入市的高價盤,紛紛宣告延期。不過業內認為,由於土地價格的製約,這類高價項目也很難出現大幅降價的情況,更多地會選擇暫時封盤等待樓市回暖。

新房成交價格將出現結構性下滑

一面是相對低價的小戶型產品逐漸佔據主力,一面是高價的改善型尤其是豪宅產品成交下滑,這樣的差異必然導致樓市整體成交價格出現下滑。

並且,由於郊區項目定價相對偏低,因此在現階段取證成功的可能性也相對較高,大量低價剛需盤將入市。郭毅預計,隨著年末中小戶型、中低價位商品住宅的集中入市,將會對北京商品住宅的整體均價水平產生一定的下拉作用,屆時,北京新房市場有望出現成交均價的結構性下滑。

豪宅化趨勢不僅拉高了北京房價,還造成了北京新房供應結構的不合理,剛需人群的置業需求無法得到滿足,也使豪宅的去化成為潛在的問題,這對房地產市場的健康長遠發展並不利。而 930 新政對這一趨勢形成了有效的抑制,再配以 90/70 政策和自住房用地供應的擴大,北京新房的供應將更加偏向中小戶型,供應結構將更加合理,房價上漲也將告一段落,預計將出現結構性回落。

土地出讓新增自持政策 未來可售新盤或更稀少

近日,在嚴格控制樓市的背景下,開發商依然非理性搶地,史無前例地出現全面自持的現象。在最近成交的 4 宗海淀與大興的土地市場上,為了避免出現地王出台了堪稱最嚴格的限制政策,即限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積。可以說已經全方位圍追堵截地王出現,調控力度前所未有。但即便如此,四宗地塊62萬平方米的成交金額仍達到了 203.35 億元,其中多達 50.39 萬平方米的住宅面積將全部由開發商自己持有。

關於新的土地政策,爭議最多的是自持年限的確定,曾有傳言稱開發商自持年限將是 5 年,但在北京市住建委最新的徵求意見是自持商品住房應全部用於對外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。而當下,國有住宅土地的使用年限多是 70 年,也就是說,自持部分的年限有可能是 70 年。如果上述政策通過,那麼對於拿地的開發商來說,將是改變遊戲規則的一次考驗。

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如果未來更多的土地在出讓時都採用這種開發商自持的方式,無疑將使市場上可售住宅進一步減少,業內稱,一旦類似試點成為土地出讓常態,未來可售新盤項目的數量必將銳減。

長租、養老、創客空間將成為未來自持用地的發展方向

為應對新的土地形式,開發商已經開始研究自持的住宅用地該開發成何種產品了。首先,長租公寓再次被提及,隨著未來一些地塊出現開發商自持的情況,這種以“集中式長期租賃”為特點的“長租公寓”也將會隨之興起。據了解,長租公寓運營者通過將整棟樓宇進行統一的改裝分割、裝修設計以及配備家庭化的租住設施和管家服務等,拋開中介直接服務租客,試圖以此解決租房者常常遭遇的臨時清退、隨意漲租、虛假房源等問題。

除了長租公寓,新興的創客空間也瞄準了開發商自持的地塊。 11 月 28 日,首創置業與優客工場&共享際宣布達成戰略合作,未來共同就存量市場空間的挖掘展開合作。

這種合作,就是源於當下土地政策和市場的改變,希望通過合作與探討,能夠創造出一個新的模式。當資產不能變賣時一定會有一個出路,資產的自持會讓信託基金呼之欲出。此次合作三方會專門成立一個單獨的合資公司來做,由優客工場運營,首創置業會深度參與進來,將打造城市新的消費和新的商業,打穿存量市場,創造新的價值。未來這一定是一個萬億的藍海市場。

第三種針對自持的開發模式很可能會是養老產業項目。土地市場上關於開發商自持土地的新規,預計將使得養老產業更快發展,以出租床位提供服務為主的養老產業將很好地契合自持開發的理念。

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