大陸地產開發商高價買地熱度難退

天境傳媒 報導
兩岸財經兩岸市場經濟財經2016-12-26

大多數城市的限購政策只針對樓盤的銷售和購買環節,雖然提高了購房門檻,但一些開發商的搶地熱情依然不減,在樓市調控令出台後,仍有不少城市的土地拍賣中出現“地王”現象。

近幾個月來,南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先後出台樓市調控政策。近期全國土地拍賣中仍有一些地產商高溢價購買土地,天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現溢價超過200%現象,給樓市穩定帶來了負面效應。

“麵粉貴過麵包”現象突出背後存在隱患

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國家統計局公佈的數據顯示,9月、10月房地產業土地成交價款仍然保持兩位數增長,9月增長率為13.3%,10月則上漲至16.7%。業內人士分析,從數據的角度來看,成交價款的高速增長,意味著樓市“麵粉貴過麵包”現象仍較為突出。

“地王”頻出帶來更多“資產泡沫”,同時也給未來房價房貸留下隱患,這類地產泡沫應當引起警惕。記者觀察發現,今年以來,“地王”頻頻出現的同時,一些問題也逐漸出現,不少開發商高價競拍土地,但自身資金並不具備充足的實力。

6月29日,濟南市唐冶片區一土地競拍時共有13家房企競價936輪,最終被帝華地產旗下公司拍得。但在拍地三個多月後,開發商一直未能支付首期35億土地出讓價款。由於相關地產商未按規定繳納土地出讓價款,形成違約,將被解除《國有建設用地使用權出讓合同》,土地被濟南市收回,並將違約房企納入土地交易市場誠信黑名單。

不少房企購地款實際繳付比例較低,而各地“地王”退地事件也屢見不鮮,不少高溢價拍下土地的房企並沒有投入真金白銀,卻成為房價上漲的主要推手,給樓市發展帶來負面影響。

此外,今年拿下多個城市“地王”的融信集團,其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據克爾瑞研究中心的數據統計,今年以來融信集團已拿到14塊土地,其中有7塊地溢價率超過50%,14塊地的總價超過345億元,遠超其去年一年的銷售總收入。

如此跳漲的節奏並不利於市場平穩發展,部分房企頻頻出手高溢價買地,製造“地王”新聞,不僅加劇了房地產市場的不穩定性,也彰顯了投資的焦躁。

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衣食住行是基本生活資料,但目前住房的價值已經遠遠超出了鋼筋水泥的價值,“麵粉貴過麵包”這一現象折射出目前土地的價值偏離甚遠。

調控仍存完善空間各地有望繼續加碼

出台樓市調控政策不應只針對商品房銷售環節,在土地拍賣與競標等環節也應繼續加強控制,從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現的高溢價購地現象,一些城市也陸續出台管控措施,鄭州市在出台的《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》中規定,市內五區及鄭州高新區土地出讓時,網掛報價超過50%溢價率時,網掛報價中止,此舉被外界稱為地產領域的“熔斷機制”。 11月29日,上海、天津等城市出台差別化房貸新政,分別提高首套房、二套房貸款首付比例,從貸款角度對樓市進行調控。

為防止地價飆升成為房價上漲的推手,不排除地方政府將進一步加碼調控政策。就政策而言,類似南京、天津、濟南等城市出台的“土地限價”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會在更多城市出現。

就全國范圍而言,重點調控城市的土地市場已經出現降溫,政府出台的一系列調控手段,使得前期地王集中區域開始出現地價回落現象。為進一步調控樓市,防止土地拍賣價格非理性增長,後續可能會有更為嚴格的調控措施。

要抑制房地產泡沫,除“限貸限購”之類的政策外,還要綜合發力,抑制信貸的過快增長,加快農村土地制度改革,增加更多有效供給,從各方面給樓市降溫創造有利條件。

市場在如此嚴厲的調控之下依然持續亢奮,既有本地需求的堅實支撐,也反映出當前調控政策還存在進一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環節不理智行為的同時,健全可持續的住房供應體系,滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求,應成為今後相關規範政策出台的方向。

調控令下住房成交量下滑房企購地熱情難退

針對近幾個月的樓市搶購熱潮,國內多個城市出台調控政策,引導樓市理性發展,同時也打擊開發商在樓盤營銷環節出現的違規現象。國家統計局的數據顯示,從新建商品住宅網簽成交量看,一線和部分熱點二線城市中,多數城市10月份成交量較9月明顯下降。

在11月22日多個城市進行的土地拍賣中,廣州、武漢、長沙等地再次出現“地王”現象。廣州市3宗土地拍出樓面價超過40000元/平方米,拍出價格刷新廣州土地交易紀錄。武漢一宗出讓總價達110.65億元的土地,長沙一宗成交總價28.99億元的土地,也刷新了兩地土地出讓總價紀錄。

除一些城市再次出現“地王”外,在11月的土地出讓中,不少城市也存在房企高溢價購地現象。山東濟南高新區一地塊被中垠地產以92296萬元競得,溢價率265%;四川成都出讓的六宗商住地塊中,最高溢價率達200.77%;天津空港經濟區內3宗地塊以總價57.5億元成交,平均溢價高達494%。

11月上旬,全國54個熱點城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以來,部分城市新“地王”價格也較前期大幅飆升,此外,樓市調控政策實施後,近期各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭,土地市場依然高溫難退。

目前部分一二線城市的房地產市場,已被大量資本佔據,在一些開發商推波助瀾和購房投機者的跟風炒作下,一些商品住房具有了金融產品屬性,因此高溢價買地行為出現的頻率就會很高,對於這種現象應有所控制。

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