政府建立房地產長效機制需要全方位改革

天境傳媒 報導
兩岸財經兩岸市場經濟財經2016-12-26

12月9日召開的政治局會議,對2017年經濟工作進行了部署。會議釋放了豐富的政策信號,其中明確提出,明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。由於本次會議與每年在年底召開的中央經濟工作會議在時間上十分接近,因此預計這一政策也將是年度中央經濟工作會議的重要內容,並成為明年房地產調控的一個努力方向。

政府建立房地產平穩健康發展長效機制的目標,在本屆政府建立之初即已提出,在去年4月底召開的中央政治局會議上再度得到確認。目前,能夠保證房地產市場平穩健康發展的長效機制還未能建立起來,在我國眾多市場化行業中,房地產行業可以說是政府出台調控政策最密集、但收效不夠理想的一個領域。

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政府要有“壯士斷腕”的勇氣,正確認識和妥善處理在房地產市場的既得利益。沒有全方位的改革,長效機制是很難建立起來的,只有政府這個“龍頭”擺正了在市場中的位置,房地產市場才可能逐漸回歸理性。

三年前召開的黨的十八屆三中全會通過的全面深化改革決定,涉及我國社會經濟體制改革多方面的內容,建立房地產平穩健康發展長效機制,在全面深化改革的框架中已有明確的方向。目前需要做的,就是按照三中全會作出的頂層設計積極推進改革,為建立房地產平穩健康發展長效機制創造充分和必要的條件。

以近兩年的房地產市場來說,因為前期調控的作用,去年不少城市出現了較大的商品房庫存,以至地方政府開始以提高公積金貸款比例、減稅、財政補貼等手段鼓勵購房。去年年底的中央經濟工作會議上,商品房去庫存被確定為今年要見效的經濟工作五項中心任務之一。然而,去庫存的效果還未顯現,一些城市房價又出現了強勁上升,地方政府不得不出台更嚴厲的調控政策。這種以限購、限貸甚至限價為主的行政手段,雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭,但由於市場供求關係並未改變,這種行政調控手段一旦退出,房價可能很快出現報復性反彈,令調控成果大打折扣。

中央希望在房地產市場上建立長效機制,正是看到了行政調控的缺陷,希望讓房地產市場更好地實現市場化。但是,基於我國房地產市場的現實,要想建立起這樣的長效機制,具有相當的難度。我國房地產市場之所以會膠著於目前這種狀況,一個最重要的原因是它已經產生了投資屬性,這種投資屬性的泛化不僅推高了房價,而且擠壓了房地產市場居住功能的發揮,使政府不得不加大對困難群眾住房兜底的投入。而投資功能的泛化,又是在將房地產市場當作拉動經濟增長的一個工具來使用後出現的一個結果。因此,要建立起房地產的長效機制,不能局限在房地產市場打轉,而是需要進行全方位的改革,包括央地兩級政府財稅收入的分配、地方政府土地財政制度、城市居民住房用地70年期限、設立房地產稅,等等。

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按照這次中央政治局會議的要求,房地產市場的長效機制要符合兩個標準,一是適合國情,二是符合市場規律。這表明長效機制必須立足於本國的市場現狀,而不能照搬國外的模式。多年來對房地產市場的過度利用,已經造成了目前“騎虎難下”的現實困境,社會也難以承受房價下跌造成的震盪,這使得圍繞著房地產市場而推進的全方位改革舉步維艱。比如,在現行的分稅制之下,地方政府承擔的事權與其掌握的財權不匹配,使其對獲取賣地收入產生了很強的依賴,成為房價上漲的一個重要推手。又如,因為購房者已經為住房用地一次性支付了高昂的地價,再行徵收房地產稅就很難得到納稅人的理解。這些都是我國房地產市場的最大國情。在建立房地產長效機制的過程中,政府要有“壯士斷腕”的勇氣,正確認識和妥善處理在房地產市場的既得利益。沒有全方位的改革,長效機制是很難建立起來的,只有政府這個“龍頭”擺正了在市場中的位置,房地產市場才可能逐漸回歸理性。

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